Cómo conseguir una hipoteca

Está ansioso por aprovechar las tasas de interés históricamente bajas y comprar una casa? Obtener una hipoteca puede constituir su transacción financiera más grande y significativa, pero hay varios pasos involucrados en el proceso.

Cómo obtener una hipoteca, paso a paso

1. Fortalezca su crédito

Su puntaje crediticio les dice a los prestamistas cuánto pueden confiar en usted para pagar su hipoteca a tiempo, y cuanto menor sea su puntaje crediticio, más pagará en intereses.

«Tener un historial crediticio y una calificación crediticia sólidos es importante porque significa que puede calificar para tasas y términos favorables al solicitar un préstamo», dice Rod Griffin, director senior de Educación Pública y Defensa de Experian, uno de los tres principales informes crediticios agencias.

Para mejorar su crédito se recomienda estos consejos:

• Realice todos los pagos a tiempo y reduzca los saldos de sus tarjetas de crédito.
• Lleve todas las cuentas vencidas al día, si es posible.
• Revise sus informes de crédito de forma gratuita en AnnualCreditReport, así como su puntaje de crédito (a menudo disponible gratis en su tarjeta de crédito o banco) al menos tres a seis meses antes de solicitar una hipoteca. Cuando reciba su puntaje de crédito, obtendrá una lista de los principales factores que impactan su puntaje, que puede indicarle qué cambios debe realizar para poner su crédito en forma.

También verifique si hay errores en sus informes de crédito. Póngase en contacto con la oficina de informes de inmediato si detecta alguno. Recuerda que también se puede obtener prestamos hipotecarios para extranjeros.

2. Sepa lo que puede pagar

Es divertido fantasear con la casa de sus sueños con todos los adornos, pero debe intentar comprar solo lo que pueda pagar razonablemente.

“La mayoría de los analistas creen que no debe gastar más del 30 por ciento de sus ingresos brutos mensuales en costos relacionados con el hogar”, dice Katsiaryna Bardos, profesora asociada de finanzas en la Universidad de Fairfield en Fairfield, Connecticut.

Bardos dice que una forma de determinar cuánto puede pagar es calcular su relación deuda-ingresos (DTI). Esto se determina sumando todos los pagos mensuales de su deuda y dividiéndolos por su ingreso bruto mensual.

“Los préstamos de Fannie Mae y Freddie Mac aceptan una proporción máxima de DTI del 45 por ciento. Si su proporción es más alta que eso, es posible que desee esperar para comprar una casa hasta que reduzca su deuda ”, sugiere Bardos.

Andrea Woroch, experta en finanzas con sede en Bakersfield, California, dice que es esencial tener en cuenta todos sus gastos mensuales, incluidos los costos de alimentos, atención médica y médicos, cuidado de niños, transporte, vacaciones y gastos de entretenimiento, y otros objetivos de ahorro.

“Lo último que quiere hacer es quedar atrapado en un pago de hipoteca que limita la flexibilidad de su estilo de vida y le impide alcanzar sus metas”, dice Woroch.

Puede determinar lo que puede pagar utilizando la calculadora de Bankrate , que tiene en cuenta sus ingresos, obligaciones mensuales, pago inicial estimado , los detalles de su hipoteca, como la tasa de interés, y el seguro de vivienda y los impuestos a la propiedad.

3. Genere sus ahorros

Para poder pagar sus costos mensuales de vivienda, que incluirán pagos del capital de la hipoteca, intereses, seguros e impuestos, así como el mantenimiento, debe prepararse para ahorrar una gran suma.

Sin embargo, su primera meta de ahorro debería ser su pago inicial.

“Ahorrar para el pago inicial es crucial para poder depositar la mayor cantidad de dinero, preferiblemente el 20 por ciento para reducir su préstamo hipotecario, calificar para una mejor tasa de interés y evitar tener que pagar un seguro hipotecario privado”, explica Woroch.

Una regla general es tener el equivalente a aproximadamente seis meses de pagos de hipoteca en una cuenta de ahorros, incluso después de desembolsar el pago inicial.

No olvide que los costos de cierre, que son las tarifas que pagará para cerrar la hipoteca, generalmente oscilan entre el 2 y el 5 por ciento del capital del préstamo. Por lo general, también necesitará alrededor del 3 por ciento del precio de la casa para los costos de mantenimiento y reparación anualmente.

En general, trate de ahorrar tanto como sea posible hasta alcanzar el pago inicial deseado y los objetivos de ahorro de reserva.

“Empiece poco a poco si es necesario, pero siga comprometido. Trate de priorizar sus ahorros antes de gastar en artículos discrecionales ”, recomienda Bardos. “Abra una cuenta separada para ahorros para el pago inicial que no use para ningún otro gasto. Esto le ayudará a cumplir sus objetivos de ahorro «.

4. Elija la hipoteca adecuada

Una vez que tenga su crédito y ahorros en su lugar y una buena idea de lo que puede pagar, es hora de comenzar a buscar un prestamista, comparar tasas de interés y términos y encontrar el tipo de hipoteca adecuado para su situación.

Los principales tipos de hipotecas incluyen:

• Préstamos convencionales
• Préstamos asegurados por el gobierno (FHA, USDA o VA)
• Préstamos jumbo

Estos pueden ser de tasa fija o ajustable, lo que significa que la tasa de interés es fija durante el plazo del préstamo o cambia a intervalos predeterminados. Por lo general, vienen en plazos de 15 o 30 años, aunque puede haber hipotecas disponibles a 10, 20, 25 o incluso 40 años.

Un comprador de vivienda por primera vez, por ejemplo, podría considerar un préstamo de la FHA, que requiere un puntaje de crédito mínimo de 500 con un pago inicial del 10 por ciento o un puntaje mínimo de 580 con tan solo un 3,5 por ciento de anticipo.

Para encontrar el prestamista adecuado, “hable con amigos, familiares y su agente y solicite referencias”, aconseja Guy Silas, gerente de sucursal de la oficina de Embrace Home Loans en Rockville, Maryland. “Además, busque en los sitios de calificación, realice investigaciones en Internet e invierta tiempo para leer realmente las opiniones de los consumidores sobre los prestamistas.

“[Su] decisión debe basarse en más que simplemente el precio y la tasa de interés”, sin embargo, dice Silas. «Dependerá en gran medida de su prestamista para obtener información precisa sobre la aprobación previa, asistencia con su agente en las negociaciones del contrato y asesoramiento confiable».

Recuerde que las tasas de interés, las tarifas y los términos pueden variar sustancialmente de un prestamista a otro.

«Por eso es importante comparar precios y hacer preguntas», dice Woroch.

5. Obtenga una aprobación previa para un préstamo

Al principio del proceso, también es una buena idea obtener una aprobación previa para una hipoteca. Con una aprobación previa, un prestamista ha determinado que usted es solvente en función de su situación financiera y ha emitido una carta de aprobación previa indicando que está dispuesto a prestarle una cantidad particular para una hipoteca.

“Obtener una aprobación previa antes de comprar una casa es lo mejor porque significa que puede hacer una oferta tan pronto como encuentre la casa adecuada”, dice Griffin. “Muchos vendedores no aceptarán ofertas de alguien que aún no haya obtenido una aprobación previa. Obtener la aprobación previa también es importante porque sabrá exactamente cuánto dinero está aprobado para pedir prestado «.

6. Empiece a buscar casa

Con la aprobación previa en la mano, puede comenzar a buscar seriamente una propiedad que satisfaga sus necesidades. Tómese el tiempo para buscar y elegir una casa en la que pueda imaginarse viviendo.

Sin embargo, cuando encuentre una casa que tenga la combinación perfecta de asequibilidad y habitabilidad, salte rápidamente. En un mercado competitivo donde las viviendas disponibles van rápido y las guerras de ofertas son comunes, deberá ser agresivo.

“Es esencial saber lo que está buscando y lo que es factible en su rango de precios”, señala Bardos. “Dedique tiempo a examinar el inventario de viviendas y esté preparado para mudarse rápidamente una vez que la casa que cumple con sus criterios salga al mercado.

“Utilice las redes sociales y pídale a su agente pistas sobre las casas que salen al mercado antes de que aparezcan en la MLS”, también recomienda Bardos.

7. Envíe su solicitud de préstamo

Si ha encontrado una casa que le interesa comprar, está listo para completar una solicitud de hipoteca. En estos días, la mayoría de las solicitudes se pueden hacer en línea, pero a veces puede ser útil que un oficial de préstamos lo guíe por teléfono o en persona.

El prestamista puede solicitarle que presente varios documentos e información, que incluyen:

• Declaraciones de impuestos recientes, talones de pago y otra prueba de ingresos (por ejemplo, bonificaciones y comisiones, horas extra, Seguro Social)
• Historial de empleo de los últimos dos años
• Estados financieros de su banco y otros activos, como cuentas de jubilación o CD

El prestamista también obtendrá su informe crediticio para verificar su solvencia.

8. Espere el proceso de suscripción

A pesar de que puede obtener una aprobación previa para un préstamo, eso no significa que finalmente obtendrá financiamiento del prestamista. La decisión final vendrá del departamento de suscripción del prestamista , que evalúa el riesgo de cada posible prestatario y determina el monto del préstamo, cuánto costará el préstamo y más.

“Después de recopilar toda su información financiera, esta información se envía a un asegurador, una persona o comité que toma las determinaciones crediticias”, explica Bruce Ailion, un abogado de bienes raíces y corredor de bienes raíces con sede en Atlanta. «Esa determinación será sí, no o una solicitud de más información suya».

Hay algunos pasos involucrados en el proceso de suscripción:

• Primero, un procesador de préstamos confirmará la información que proporcionó durante el proceso de solicitud.
• Después de hacer una oferta por una casa, el prestamista realizará una tasación de la propiedad para determinar si el monto de su oferta es apropiado. El valor de tasación depende de muchos factores, incluido el estado de la casa y las propiedades comparables, o «comps», en el vecindario.
• Una compañía de títulos llevará a cabo una búsqueda de títulos para garantizar que la propiedad pueda ser transferida, y una aseguradora de títulos emitirá una póliza de seguro que garantice la exactitud de esta investigación.
• Finalmente, obtendrá una decisión del asegurador: aprobado, aprobado con condiciones, suspendido (lo que significa que se necesita más documentación) o denegado.

9. Cierre su nuevo hogar

Una vez que haya sido aprobado oficialmente para una hipoteca, se está acercando a la línea de meta: todo lo que necesita es completar el cierre, que es cuando pagará los costos de cierre.

«El proceso de cierre difiere un poco de un estado a otro», dice Ailion. “Principalmente implica confirmar que el vendedor tiene la propiedad y está autorizado a transferir el título, determinar si hay otras reclamaciones contra la propiedad que deben ser liquidadas, cobrar el dinero del comprador y distribuirlo al vendedor después de deducir y pagar otros cargos. y tarifas «.

Los costos de cierre de los que es responsable pueden incluir:

• Tasa de tasación
• Tarifa de verificación de crédito
• Tarifa de emisión y / o suscripción
• Tarifa de servicios de título

En el proceso de cierre, el agente de cierre proporcionará una declaración detallada a las partes de dónde vino y se fue el dinero. El agente también registrará la transacción en el registro público y entregará la escritura al comprador.

Línea de fondo

Dicen que no debes poner el carro delante del caballo. Lo mismo ocurre con el proceso de compra de una vivienda. Deberá completar varios pasos para obtener una hipoteca, por lo que cuanto más aprenda sobre lo que se requiere, mejor informada estará su toma de decisiones.